Existen factores que tienen incidencia en el acceso al suelo urbanizable y su influencia en el valor de los inmuebles desde el punto de vista socioeconómico; por otra parte, es pertinente considerar la perspectiva de las políticas públicas y la capacidad del Gobierno Municipal para intervenir en el mercado del suelo para propiciar un mejor aprovechamiento de este recurso y brindar accesibilidad a la población más vulnerable, para promover un desarrollo urbano equilibrado.
La Mancha urbana de la región metropolitana de Santa Cruz alcanza 43.753 Has., a comparación del área metropolitana de La Paz que alcanza 31.376 Has.
Mapa N°1: Tendencia de crecimiento de la mancha urbana, 1956-2018
Fuente: Mancha Urbana 2018, SMPD-DPE
Elaboración: SMPD-DPE
Figura N°2. Esquema de cargas y beneficios actuales
Elaboración: SMPD-DPE
Las posibilidades con que cuenta la población para poder vivir en áreas urbanas o acceder a suelo urbano son limitadas al encontrarse condicionadas no únicamente por factores determinantes como el económico, en relación a los índices de pobreza o al comportamiento del mercado del suelo que está escasamente regulado y puede ser sujeto constante de especulación, sino también por una eminente escasez de suelo urbanizable consecuencia de la alta demanda y de la configuración física de la ciudad que restringe la habilitación de suelo para fines habitacionales en gran parte de su territorio en virtud a temas de riesgo, topografía accidentada y geología; consecuentemente se reducen las posibilidades de expansión urbana.
Paradójicamente, es en las áreas de mayor costo, donde se advierte la presencia de predios subutilizados, cuya falta de desarrollo impide regenerar porciones considerables de tejido urbano e incorporarlos a usos habitacionales y otros compatibles para su recuperación.
Existe un marcado desequilibrio en la distribución de cargas y beneficios que se generan como resultado de los procesos de urbanización, por lo que dificultan al Gobierno Municipal en su calidad de promotor del desarrollo y administrador del territorio, la gestión del suelo de forma más eficiente, sostenible y equitativa para todos los actores. En este sentido un factor preponderante es que en la actualidad no se aplican instrumentos de recuperación de plusvalías que equilibren las inversiones que hace el Gobierno Municipal en sectores de alto valor comercial para poder generar recursos financieros que permitan desarrollar políticas sociales respecto a la vivienda y el acceso al suelo.
El contexto sociocultural y la idiosincrasia de la población son factores relevantes respecto a las tendencias de ocupación del territorio y cómo estas se reflejan en la imagen urbana afectando la estructuración física de la ciudad; en este sentido es pertinente identificar la gestión territorial desde la visión de la ciudadanía.
Sao Paulo es la ciudad Latinoamericana con mayor densidad poblacional con 204,95 Hab/Ha.
Los procesos de ocupación urbana en la ciudad de La Paz responden a un proceso espontáneo fundamentado en la necesidad urgente de acceso a vivienda y la búsqueda de resultados a corto plazo por parte de la población, esta dinámica se manifiesta en una consolidación informal previa a la planificación que no respeta las vocaciones del suelo ni espacios de superficies óptimas para destinarse a infraestructura, equipamiento y espacio público, aspecto que finalmente va en desmedro del hábitat y que sobrecarga la gestión pública por la generación de una serie de instrumentos y actos administrativos orientados a regular dichos asentamientos.
Mapa N°2: Ocupación e Instrumentos de Administración Territorial, 2018
Fuente: La Gran Planimetría, SMPD-DATC; Análisis Mancha Urbana,
SMPD-DPE
Elaboración: SMPD-DPE
En la ciudad de La Paz, la topografía accidentada condiciona y fomenta la ocupación de predios mediante construcciones de varios pisos, que en un gran porcentaje son realizados en terrenos de superficie pequeña, resultantes de la excesiva parcelación producto de asentamientos informales de ocupación espontánea. Estos aspectos implican altos costos para el Gobierno Municipal e inseguridad física, legal y social para los habitantes involucrados. Adicionalmente, el plusvalor del suelo incentiva a promotores inmobiliarios a generar proyectos en propiedad horizontal, buscando la rentabilidad sin una visión integral de densificación de una ciudad compacta planificada a largo plazo.
Mapa N°3. Densidad según mancha urbana, 2018
Fuente: Mancha Urbana 2018 - SMPD-DPE; Anuario Estadístico 2017 -
SMPD-DIIM
Elaboración: SMPD-DPE
La gestión administrativa del territorio es afectada por percepciones en el imaginario del ciudadano para la ocupación urbana de los asentamientos de forma ajena a la normativa de construcción y las jurisdicciones municipales.
El municipio de Santa Cruz otorgó 307 permisos de construcción en el primer bimestre del 2018, más de la mitad de los permisos emitidos por el municipio de La Paz en todo el año 2018
Diferentes aspectos socioeconómicos están presentes en el bajo nivel de cumplimiento de la normativa urbana de construcción, lo cual incide directamente en las edificaciones levantadas sin autorización municipal y con bajos niveles de habitabilidad. El incremento de las edificaciones clandestinas e ilegales ha rebasado la capacidad de fiscalización y control, situación que ha propiciado de manera recurrente procesos de regularización que desgastan la gestión pública, disminuyen la calidad técnica de las edificaciones y arraigan en el imaginario ciudadano la construcción al margen de la normativa urbana.
Se espera que esta situación cambie con la Ley Municipal Autonómica Nº 233/2017 de Fiscalización Técnica Territorial, que además de efectuar sanciones a los infractores, hace énfasis en la implementación de medidas preventivas.
Gráfico N°1. Procesos normativos municipales en construcciones, 2015- 2018 (En número de procesos/aprobaciones)
Fuente: Sistematización: Permisos de Construcción; Procesos de Regularización -
SMPD-DATC; Sistematización Procesos Técnicos Administrativos - SMPD-AFT
Elaboración: SMPD-DPE
El conflicto de límites originado por los vacíos legales y los intereses de municipios vecinos en la jurisdicción de La Paz obstaculiza la planificación, el ordenamiento, la administración y fiscalización de su territorio. Las pretensiones territoriales de algunos municipios vecinos significan para estos la obtención de mayores ingresos por impuestos, beneficiándose de este conflicto los loteadores que comercializan el suelo con fines urbanos, sin reparar en aspectos técnicos y legales que pueden presentar restricciones para usos habitacionales. Esta forma de ocupación del territorio rompe la cohesión urbana y genera serios problemas sociales, técnicos y legales en la consolidación de los asentamientos surgidos en estas áreas de conflicto.
Mapa N°4: Áreas en conflicto de límites según pretensión de municipios sobre mancha urbana en jurisdicción municipal de La Paz, 2018
Fuente: Información Cartográfica Unidad de Límites - SMPD-DPE
Elaboración: SMPD-DPE
Al analizar la vivienda y el espacio residencial como una de las principales funciones urbanas, es pertinente resaltar la incidencia de las condiciones de hábitat como aspecto integral habitacional. En este sentido, se plantea una aproximación al conjunto de impactos en el hábitat que tiene como resultado el proceso de producción de vivienda y ocupación del territorio, incluyendo los factores que inciden en aspectos cualitativos y de acceso a una serie de servicios comunes por parte de los habitantes.
La ciudad latinoamericana con mayor superficie de áreas verdes por habitante es Curitiba con 50 m2 / Hab.
Al igual que otras urbes latinoamericanas, el crecimiento urbano de La Paz rebasa los alcances de la planificación institucional y se ve reflejado en la ocupación desordenada de sus áreas naturales, forestales y de preservación, en el uso abusivo y consecuente deterioro de su espacio público y en el descontrolado crecimiento del parque automotor particular. Las consecuencias de este crecimiento desordenado se revelan en la sistemática expulsión de la vivienda del Centro Histórico, la invasión de las actividades comerciales sobre el espacio público, el incremento de la contaminación ambiental y la saturación de las vías con un desordenado tráfico vehicular
Mapa N°5: Mancha urbana 2018 sobrepuesta a áreas no edificables LUSU
Fuente: Mancha Urbana 2018 - SMPD-DPE; Mapa LUSU
Elaboración: SMPD-DPE
La mayor parte de los usos y actividades relacionadas con comercio y servicios se emplaza a lo largo del eje estructurante de la ciudad, sobrecargando el espacio con un flujo de población y vehículos que rebasa su capacidad instalada y genera serios conflictos de circulación. En contraste con ello, la intensidad de actividades económicas, de servicios y recreación es significativamente menor en las laderas, acentuando su carácter periférico. Consecuentemente, los barrios colindantes al eje central tienden a ser valorados por su ubicación, con el riesgo de saturar su capacidad urbana. Esta situación implica que exista un desequilibrio en relación a sectores ubicados en las laderas y periferia que concentra a una gran cantidad de población que se emplaza en un territorio con alto déficit cualitativo en espacios de acceso público y de goce colectivo.
Gráfico N°2. Cobertura de equipamientos de educación y salud según Macrodistrito, 2016 (En Habitantes por equipamiento)
Gráfico N°3. Cobertura de equipamientos de seguridad y abasto según Macrodistrito, 2016 (En habitantes por equipamiento)
Fuente: Gráficos 2 y 3 Cartillas Macrodistritales del Municipio de La Paz - SMPD-DIIM
Elaboración: SMPD-DPE
La accidentada topografía de La Paz sobre escarpes y laderas ha sido y es una condicionante determinante en su proceso de crecimiento, siendo la gestión de riesgos un componente necesario en los procesos de planificación y ordenamiento del territorio. En el entendido que el factor de incidencia del riesgo en los asentamientos humanos es fundamental en las políticas de vivienda y hábitat, el GAMLP ha implementado el Centro de Monitoreo y Manejo de Crisis para la gestión integral de riesgos.
En la Ciudad de La Paz en los últimos veinte años, seis deslizamientos de magnitud afectaron a 2.239 viviendas ubicadas en las zonas de Hoyada 23 de Marzo, Retamani II, Huanu Huanuni, Callapa, Las Lomas y San Jorge Kantutani.
Gráfico N°4. Riesgos por predios, 2019 (En Porcentaje)
Fuente: Atlas Catastral del Municipio de La Paz, 2019, SMPD-DATC
Elaboración: SMPD-DPE
Mapa N°6: Predios identificados sobrepuestos a áreas de riesgos, 2019
Fuente: Atlas Catastral del Municipio de La Paz, 2019, SMPD-DATC
SMPD-DPE; Mapa LUSU
Elaboración: SMPD-DPE
Una porción considerable del territorio urbano municipal está identificada como área de riesgo alto y muy alto, observándose que sobre estas zonas se concentra principalmente la población de menores recursos, debido a su menor valor. Por esta razón es necesario que, en el marco de la gestión de riesgos, se asuma políticas que viabilicen técnica y legalmente los asentamientos en estos sectores a través de la mitigación del riesgo, la utilización de tecnologías alternativas de construcción accesibles, flexibles, funcionales y resilientes, en la perspectiva de promover viviendas seguras.
Mapa N°7: Mancha urbana sobrepuesta a áreas de alto riesgo, 2018
Fuente: Mapa de Riesgos 2011, SMGIR; Mancha Urbana 2018 SMPD-DPE
Elaboración: SMPD-DPE
Las tendencias inmobiliarias permiten generar soluciones habitacionales según la capacidad financiera de los ciudadanos, por lo que pueden pautar las directrices del crecimiento y ocupación territorial en torno a elementos socioeconómicos, regidos por el mercado inmobiliario según la oferta y la demanda, además de la capacidad adquisitiva de las familias.
14.955 Déficit Cuantitativo
(5,4% indicador nacional)
Gráfico N°5. Recaudación por Impuesto Municipal a las Transferencia según macrodistrito, 2003-2016 (En Bolivianos por Macrodistrito)
Gráfico N°6. Tipología de Transferencia según IMT, 2003-2016 (En número)
Fuente: Gráficos 5 y 6 Impuesto Municipal a las Transferencia, RUAT
Elaboración: SMPD-DPE
A pesar del fomento estatal a las políticas de financiamiento de vivienda destinada a sectores sociales vulnerables y de bajo poder adquisitivo, el mercado inmobiliario se constituye en el principal obstáculo para acceder a dicho financiamiento. Esta situación obliga al ciudadano a buscar alternativas de menor costo, lo que frecuentemente representa menor seguridad en cuanto a la tenencia y al saneamiento técnico y legal de la vivienda. Algunas de las manifestaciones más comunes de esta restricción se reflejan en la dificultad de acceder a alquileres, la disminución de los anticréticos y el incremento de los procesos de autoconstrucción sin ningún tipo de asistencia profesional técnica y legal.
Figura N°3: Accesibilidad a financiamiento de vivienda
Fuente: SMPD-DPE
El estudio de la calidad de vida puede ser abordado desde diferentes enfoques, lo que presenta un amplio abanico de posibilidades para establecer una medición concreta de todos los factores que intervienen en ella. Partiendo de esta premisa, se pretende analizar el concepto de habitabilidad en la vivienda urbana como uno de los factores que permiten el desarrollo de calidad de vida dentro del espacio urbano, haciendo énfasis en la vivienda.
82.252 Déficit Cualitativo
(29,7% indicador nacional)
Gráfico N°7. Materiales en pisos, 2016
(En porcentaje área urbana)
Gráfico N°8. Materiales en techos, 2016
(En porcentaje área urbana)
Gráfico N°9. Materiales en paredes, 2016
(En porcentaje área urbana)
Fuente: Gráficos 7, 8 y 9 Anuario Estadístico 2017, SMPD-DIIM
Elaboración: SMPD-DPE
Un significativo porcentaje de familias opta por edificar su vivienda a través de procesos de autoconstrucción, con limitados recursos monetarios y priorizando sus necesidades de corto plazo. Esta situación incide en las condiciones de precariedad, ya que las familias conviven en hacinamiento o déficit de condiciones básicas sanitarias. Esta problemática se evidencia principalmente en la población migrante de origen rural, que se asienta espontáneamente en las laderas ubicadas en la periferia de la ciudad, con serias deficiencias de saneamiento técnico y legal de los suelos utilizados para este propósito.
Mapa N°8: Porcentaje de hacinamiento alto por distrito
Fuente: Anuario Estadístico 2017, SMPD-DIIM
Elaboración: SMPD-DPE